Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Закон о досрочном погашении ипотечного кредита

Досрочное погашение кредита

Кто из заемщиков не хотел бы скинуть груз долгов раньше указанных в договоре сроков, вздохнуть свободно и забыть о ежемесячных платежах? У многих получается накопить нужные суммы раньше, но не всегда удается правильно погасить ипотеку. Рассказываем о тонкостях досрочного погашения, чтобы у наших читателей наверняка все получилось. Банк или другая кредитная организация по кредитному договору предоставляет заемщик у кредит на условиях и в размере, предусмотренных договором.

Со своей стороны, заемщик обязуется вернуть полученную сумму займа и уплатить проценты за пользование ею, а также другие платеж и, которые могут быть предусмотрены договором. При этом по ипотечному кредиту банк становится залогодержателем приобретаемого объекта недвижимости п. Если у заемщик а в собственности уже есть какой-либо объект недвижимости, он может с согласия банка-кредитора сделать его залогом по ипотечному договору, чтобы не накладывать обременение на приобретаемую недвижимость.

По общему правилу заемщик должен вернуть полученную сумму кредита в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Однако закон предусматривает возможность изменения сроков погашения ипотечного кредита п. Maкcимaльный cpoк ипoтeки в Poccии. В большинстве случаев заемщик и предпочитают оформлять ипотеку на достаточно длительный срок — так ежемесячная сумма платеж а получается достаточно щадящей, и не приходится всей семьей переходить на рацион из хлеба и воды и отказывать себе во всем на несколько лет.

При этом многие планируют рассчитаться раньше оговоренного срока, чтобы уменьшить размер переплаты. Просто при каждом удобном случае собираются вносить дополнительные суммы. Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика, внесение больших сумм, нежели прописано в кредитном договоре.

Иногда заемщик и ошибочно полагают, что досрочное погашение — это исключительно полная выплата кредита раньше оговоренного срока. Разумеется, если вы вместо 10 лет потратите 7 на то, чтобы целиком закрыть кредит, это будет досрочным погашением ипотеки. Но досрочным погашением будет считаться и частичная выплата в большем размере.

Просто надо иметь в виду, что погашение бывает полным, когда вносится весь остаток по кредиту, плюс проценты на текущий день, а бывает частичным, когда заемщик вносит сумму больше ежемесячного платеж а по графику, но меньше всей оставшейся задолженности.

В последнем случае банк должен пересчитать график платеж ей и общую сумму процентов по долгу — они уменьшатся. Как досрочно погасить ипотеку , полностью или частично, зависит от ваших возможностей и намерений.

Кстати, прежде, когда ипотечная система только начинала работать в России, банки не давали досрочно погашать ипотеку без штрафных санкций.

В результате заемщик и могли досрочно закрыть кредит в течение совсем небольшого периода с начала действия договора. Были даже такие кабальные договоры, в которых досрочного погашения по сути не было — банк требовал оплатить полностью долг и заложенные изначально проценты без пересчета.

Так что смысл досрочного погашения терялся — никакой экономии в этом не было. В году были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ. Законодатель дополнил статью условие м, по которому сумма займа, предоставленного под проценты заемщик у-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщик ом-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата.

Также было установлено, что договором займа может быть предусмотрен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщик а возвратить денежные средства досрочно. В результате банки лишились возможности навязывать ипотечным заемщик ам кабальные условия. Даже если в договоре будет прописан запрет на досрочное погашение, вы сможете обжаловать его в судебном порядке как противоречащий действующему законодательству.

Суд вынесет решение об отмене такого пункта, и вы сможете гасить долг досрочно по общим правилам — с предварительным тридцатидневным уведомлением банка-кредитора. Так что любой человек, получивший ипотечный кредит, может погасить его досрочно — полностью или частично. Разумеется, если у него будет возможность и желание. Ведь случаются разные жизненные ситуации, при некоторых досрочное погашение будет не слишком выгодным.

Но если возможность и выгода, стоит задуматься хотя бы о частичном досрочном погашении — в долгосрочной перспективе это существенно уменьшит сумму переплаты по процентам. Решение о том, как лучше досрочно гасить ипотеку , принимать в любом случае вам. Kaк cнять oбpeмeнeниe c квapтиpы, ecли ипoтeкa yжe пoгaшeнa. Нельзя досрочно погасить ипотеку, если у вас есть просроченная задолженность. Сначала придется полностью ее погасить и только потом обращаться с досрочным погашением. Чтобы оформить досрочное погашение, надо следовать определенному алгоритму.

Проще всего последовательно выполнить такие шаги:. Проверьте условия вашего договора. Общий срок уведомления, установленный законом, не менее 30 календарных дней до дня возврата денежных средств. Но в вашем договоре может быть установлен более короткий срок , тогда не обязательно ждать 30 дней.

Чаще всего именно так и бывает, и обычно досрочное погашение производится в дату, когда вы должны внести очередной платеж в соответствии с графиком платеж ей по договору.

В указанный срок вам нужно обратиться в банк с заявлением о досрочном погашении кредита и указанием суммы, которую вы собираетесь внести.

В большинстве банков есть специальная форма для такого обращения, вы можете взять бланк в отделении или скачать с сайта банка или получить через личный кабинет. Заявление вы можете подать лично в отделение банка или отправить по почте заказным письмом.

В некоторых банках предусмотрена возможность подать заявления о досрочном погашении кредита через интернет- банк. К примеру, в Сбербанке можно досрочно погасить ипотеку через Сбербанк-онлайн, а в ВТБ досрочное погашение можно сделать через личный кабинет и по звонку в колл-центр.

Правда, дозвониться довольно сложно. Учтите — проценты по кредиту будут начисляться до дня его погашения включительно п. Поэтому если вы планируете полностью рассчитаться по кредиту, лучше предварительно выясните у сотрудника банка точную сумму задолженности, включая проценты, на день планируемого погашения.

Именно ее вам надо будет внести на счет, чтобы закрыть кредит досрочно. Большинство банков аннулируют заявление и спишут со счета сумму по графику, если на момент исполнения заявления денег на счете не окажется. Но в некоторых банках при подаче заявления вам сразу пересматривают график платежей, и заявленная вами к досрочному погашению сумма становится уже обязательной.

В результате, если к дате списания ее вдруг не окажется на счете, на всю эту сумму у вас пойдет просрочка и будут начислены пени. Обычно такие ситуации возникают из-за спешки, когда продают залоговую квартиру и стараются быстрее закрыть долг перед сделкой и снять обременение. Заемщик вносит деньги — ровно, до копеечки, пишет заявление, но не учитывает, что на зачисление денег на счет порой требуется до трех рабочих дней, и в результате попадает на штрафные санкции.

Если досрочное погашение будет частичным, вам надо будет указать, хотите ли уменьшить сумму ежемесячного платеж а или срок кредитования.

Соответственно, банк после проведения погашения должен будет направить вам пересмотренный график платеж ей или уведомление о новом значении полной стоимости кредита. Если вы подали заявление через интернет- банк , банк может направить вам эти документы тем же образом. Досрочное погашение произойдет только после подачи заявления. Если вы хотите погасить ипотеку перечислив деньги с счета, открытого в другом банке, уточните стоимость услуг за такую операцию, чтобы учесть ее в общей сумме платеж а и правильно рассчитать сумму.

Деньги должны быть внесены на счет, привязанный к кредитному договору, заблаговременно. Сумма, достаточная для запланированного вами досрочного погашения, должна оказаться на вашем счете самое позднее — накануне даты досрочного погашения. Если вы планировали закрыть ипотеку полностью, сумма будет меньше необходимого, банк не оформит погашение.

Если вы решите внести деньги на досрочное погашение ипотеки, необязательно ждать даты очередного платеж а. Как только вы уведомите банк и деньги поступят на счет, погашение произойдет в выбранный вами день, даже если он не совпадет с датой платеж а при условии полного погашения. Если гасите частично, некоторые банки делают списание только в дату очередного платежа.

Если вы гасили часть долга, и банк не прислал вам уведомление о пересчете окончательной суммы или новый график платеж ей, запросите эти документы у сотрудников банка. В некоторых договорах даже оговаривается количество таких запросов — к примеру, указывается, что заемщик имеет право получить график один раз в месяц, а если запросите повторно, теоретически вам могут отказать, но на практике мы с такими прецедентами не сталкивались.

Если гасили долг полностью, запросите в банке справку о полном исполнении вами обязательств по кредитному договору. Обратите внимание — в этом случае банк должен выдать вам пакет документов, необходимых для погашения регистрационной записи об ипотеке, если в залоге была квартира, приобретенная за заемные деньги.

Если на квартиру оформлялась закладная, банк должен вернуть вам ее, проставив отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. В отметке должно быть упомянуто исполнение обязательства и проставлена дата его исполнения. Отметка удостоверяется подписью уполномоченного сотрудника и печатью банка пп. Этот этап будет актуален только в случае полного досрочного погашения. Регистрационную запись об ипотеке погашают в течение трех рабочих дней п. Пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не платится пп.

Подробно о том, как погасить запись об ипотеке, писали в статье. Оплата ипотеки производится двумя способами — аннуитетным и дифференцированным. При первом способе оплаты в первые годы ипотеки большая часть ежемесячного платеж а приходится на погашение процентов, меньшая остается на само тело кредита ту сумму, что вы взяли в кредит.

В дальнейшем структура ежемесячного платеж а поменяется: доля, приходящаяся на тело кредита, увеличится, а доля процентной ставки уменьшится. Тем самым, при аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления вы выплатите большую часть процентов, посчитанных за весь период.

При этом по аннуитетному графику вы можете пользоваться деньгами дольше и возвращать долг минимальными суммами. Дифференцированные платежи на сегодня практически изжили себя в ипотеке. Газпромбанк, Сургутнефтегазбанк и Россельхозбанк дают на выбор аннуитетную и дифференцированную системы, но последняя особой популярностью не пользуется.

Раньше у этого вида платежей было преимущество перед аннуитетом за счет того, что не было моратория на досрочное гашение по сумме и сроку, и перерасчет банк делал автоматически. Сейчас по аннуитетной схеме таких ограничений тоже нет. При этом по аннуитету сумму кредита вам рассчитают больше, чем при дифференцированной системе. И при одной и той же сумме кредита по аннуитетной схеме первые платежи будут меньше дифференцированных.

Это особенно важно в первое время после покупки жилья, когда хотелось бы получить минимальную нагрузку на бюджет, ведь предстоят еще затраты на переезд, ремонт, новую мебель. Как только все эти проблемы будут решены, можно будет перейти к досрочному погашению. У дифференцированных платежей на сегодняшний день есть только одно преимущество — простота расчета. Проценты и платежи по ним сможет рассчитать любой человек, вооружившийся обычным калькулятором.

В отличие от аннуитетных, для расчетов по которым нужна специальная программа с аннуитетной формулой. Причем в формулах тоже есть отличия. Среди тех, которыми пользуются банки, можно встретить 3 вида формул, условно их можно поделить на дешевые, средние и дорогие. Эксперты рекомендуют по возможности максимально выплатить ипотеку в первые лет после оформления.

Процедура заблаговременного возмещения ссуды

После того как был принят ФЗ в 2011 г., заблаговременное финансирование долгового обязательства постепенно стало выступать в качестве обыденной процедуры.

Правда, некоторым банковским учреждениям еще предстоит принять этот факт и понять новые условия. А пока принято считать, что освобождение клиентов от множества ограничений при досрочном погашении ссуды – это еще один шаг навстречу им.

Во вторую часть Гражданского кодекса РФ также внесен ряд изменений и нюансов:

  1. Если происходит возвращение величины займа на преждевременном основании, за заимодавцем сохраняется право на получение процентов за пользование продуктом, согласно действующему договору займа. Но этот момент никак не предполагает оплату лишних комиссий и отчислений, не связанных с пользованием продуктом, предоставленным финансовым учреждением.
  2. Сумма ссуды, которая была выдана под проценты, гражданину может быть представлена для разных целей. Если речь идет о личном использовании денег, они могут быть возвращены заранее, при этом плательщик имеет обязательство предупредить банк об этом факте за 30 дней до дня финансирования долга.
  3. Если ссуда предоставлена под процентный возврат в других условиях, она также подлежит предварительному возмещению, если заимодавец на это дал свое согласие. Все позиции должны строго оговариваться между сторонами, а при необходимости они подлежат корректированию.

В настоящее время, согласно новым положениям, человек, придя в банк, должен составить не заявление, а уведомление на такое возмещение ссуды. Но срок, в который это произойдет, должен указываться не менее чем в 1 мес. с момента, когда в банк подается уведомление.

Когда эта дата на подходе, все, что требуется – осуществить перечисление денег и погасить кредит. Согласно правительственным постановкам, данная процедура проста и понятна, однако процесс именно такого обеспечения подлежит обязательному контролю, в противном случае могут происходить сбои.

Важно знать!

После того как договор обеспечен, необходимо обязательно получить новый расчет платежей на задолженность, которая у вас осталась.

Может ли банк потребовать досрочного погашения ипотеки

Ипотека является кредитом под залог недвижимости. Федеральный закон «Об ипотеке (залоговому имуществу)» регулирует отношения между залогодателем и кредитором, определяет понятие залога и действий с ним. Отношения между кредитором (банком) и заемщиком (клиентом банка) регулируются законом РФ. По статьям 811, 812, 813, 814 ГК РФ, банк имеет право потребовать досрочное погашение ипотеки и другого вида кредита. Такой поворот событий случается не часто и решается, обычно, через суд.

Основную роль в правоте банка играет подписанный вами договор. Поэтому очень важно до подписания внимательно причитать все пункты соглашения, понять их и оценить свои финансовые возможности. Если вы не уверенны в том, что сможете вовремя вносить платежи, то будьте готовы к исковому заявлению банка о досрочном погашении кредита.

Вы можете подать встречный иск, если по договору не обязаны выплачивать ипотеку досрочно. Серьезные банки, которые кредитуют под залог недвижимости, не заинтересованы приобретать ее. Им выгоднее вовремя получать от вас платежи по кредиту.

Если финансовая или кредитная организация параллельно занимается продажей недвижимости и имеет свою нишу на рынке, то условия в договоре такой организации могут иметь подводные течения, которые несведущий в законодательстве клиент сам не заметит. В таких случаях подписание договора лучше провести вместе со своим юристом.

Итак, банк имеет право потребовать досрочное погашение кредита:

  • на основании письменного договора, подписанного вами по собственной воле без давления, обмана и шантажа со стороны кредитора;
  • по закону, если в договоре нет иных противоречащих пунктов.

В 2017 году Государственной думой рассматривается законопроект по изменениям в ФЗ РФ «Об ипотеке (залоговом имуществе)». Проект будет принят в 2018 году.

Внимание! Банк не имеет право безосновательно требовать досрочного погашения ипотеки.

Заемщик имеет право отказаться от предложения банка внести всю сумму долга с процентами сразу, если докажет, что нарушал договор по независящим от него обстоятельствам.

Когда требование банка о досрочном погашении ипотечного кредита оправдано

Банк требует вернуть ипотеку досрочно на основании закона или пунктов договора в следующих случаях:

  • просроченные платежи;
  • порча залогового имущества;
  • снижение платежеспособности заемщика;
  • незаконная или запрещенная реализация (продажа, дарение и т. д.) недвижимости.

Если банк потребовал вернуть всю сумму кредита, то вам необходимо выяснить причину лично, а не по телефону. Как только вам поступит звонок с требованием, обратитесь в офис. Лучше, если вы запишитесь на прием к управляющему банком.

Точно так же, ваши ответы и оправдания по телефону не будут иметь никакого значения, пока вы лично не посетите финансовую организацию. Рассмотрим каждый случай.

Порча залогового объекта:

  • Перед одобрением кредита под залог недвижимости (дома, квартиры), банк проводит собственную оценку по определенным параметрам. Под залог принимаются дома и квартиры;
  • строение не старше 1990 года;
  • деревянные покрытия и детали не старше 1995 года;
  • дома из бруса не принимаются;
  • дом должен быть жилым и отвечать всем современным условиям проживания;
  • должны быть подведены электричество, вода, газ (в различных регионах по-разному), отопление;
  • требуется наличие в доме отдельного санузла и кухонной зоны;
  • подъезд к дому должен быть свободным во все сезоны.

Другие требования банков индивидуальны, в зависимости от населенного пункта и деятельности банка, как коммерческой организации.

Некоторые банки могут потребовать информировать их о ремонтных работах, которые вы захотите провести в доме за годы ипотеки.

После оценки залогового имущества, вы уже не имеете право (согласно договору) портить жилье, ломать или понижать его рыночную стоимость другими способами. По письменному соглашению, которое вы собственноручно подпишите, за порчу несете материальную ответственность в виде штрафов. В крайнем случае, банк потребует погашения кредита досрочно.

Снижение платежеспособности:

  • Если вы, по не зависящим от вас обстоятельствам, лишились части дохода или стали временно неплатежеспособны и этим просрочили один платеж или задержали его на месяц, то банк имеет право требовать досрочного погашения всего займа.
  • Но вы можете решить эту проблему в досудебном порядке с визитом к управляющему или через суд. Для того, чтобы доказать, что ситуация от вас не зависела и вы все тот же добросовестный плательщик, предоставьте банку или в суд:
  • документы, подтверждающие вашу временную нетрудоспособность (больничный лист с письменным подтверждением лечащего врача и главврача больницы, к примеру);
  • трудовую книжку, где написано, что вас уволили по сокращению, в связи с реорганизацией или ликвидацией компании и т. п.;
  • документальное подтверждение вашей внезапной поездки или непредвиденных расходов.
  • Какое бы событие ни привело вас к просрочке платежа – вы должны это доказать в документальной и письменной форме.

Запрещенная реализация недвижимости

Вы не имеете право проводить с залоговой недвижимостью операции, которые направлены на смену владельца. То есть, квартиру, дом в залоге нельзя продавать, оформлять дарственную на кого-либо.

Некоторые банки запрещают и сдавать в аренду, чтобы не залоговое имущество не испортили. Если такой пункт есть в договоре, а вы его регулярно нарушаете, то может последовать требование досрочного погашения. Пока вы не расплатились с кредитом и ваш дом – гарант вашей платежеспособности, все операции по оформлению должны согласовываться с банком.

Возможна ли данная процедура?

Сразу можно с уверенностью ответить — да. Россельхозбанк делает всё, для удобства клиентов и условия ипотечного договора предусматривают его досрочное закрытие заёмщиком.

Банк предоставляет клиентам выбрать более удобный для них вариант и предлагает на выбор два способа:

  • Ипотеку с процентами 12,5 годовых.
  • Взять ипотечный кредит с помощью двух документов.

Сейчас сделать эту процедуру можно по федеральному закону России №284-ФЗ от 19.10.2011г. Поэтому ни один банк не может вам отказать в вашем праве. Раньше, когда государство это никак не контролировало, банки могли ставить заёмщику штрафы или проценты за досрочное погашение. Сейчас государство заботится о населении и регулирует этот процесс.

Единственно, что вы обязательно должны сделать перед погашением — это в письменном виде сообщить о своём решении банку. Для этого можно воспользоваться и написать заявление о досрочном погашении кредита.

Не все банки лояльны к таким клиентам, ведь они теряют свою прибыль. Россельхозбанк положительно настроен ко всем своим заёмщикам и без проблем даёт возможность гасить ипотеку в любое время, когда финансовые возможности позволят кредитуемому это сделать.

Слово ВЫБОР играет решающее значение в суде. Выбор, как вы понимаете, может быть только добровольным.

Возможна ли выплата страховки после выплаты ипотеки? Заглядывая немного вперед, отметим, так заранее продумана и отчеканена судебной практикой схема отказывать в возврате части не использованной страховки по ипотеке при досрочном погашении.

Напомним кратко, что страхование в случае ипотечного займа бывает обязательным и добровольным.

Добровольное по закону не может быть вменено заемщику в обязанность.

В случае ипотеки к добровольному страхованию относятся все прочие, вышеназванные виды страховок:

  • страхование жизни и здоровья;
  • страхование от потери работы;
  • титульное страхование.

Можно ли было не оформлять? ►►

При досрочном погашении ипотеки теоретически вернуть можно любой из видов излишне уплаченной страховки — как обязательной,так и добровольной.

Но только если соблюдены определенные условия, которые как раз практически исключают возможность возврата.